2025年04月28日 23:45:28
“这是价值事务所的第1848篇原创文章”
在上一篇贝壳的文章中所长结合自己近期的装修经历给大家剖析了贝壳新切入的家装业务，总的来说，所长觉得贝壳这块业务前途无量，未来有望再造几个甚至几十个贝壳，毕竟国内的家装市场是个高达7万亿且极度分散的市场，哪怕贝壳已经成为龙头，市占率也还不足0.5%，贝壳这块业务确实做得相当出彩，未来很有可能重塑整个国内家装赛道，没读过的朋友可以在《价值事务所》后台消息对话框输入“贝壳”查看此前的文章。
今天所长分析一下贝壳的其他几项业务，其实除了家装外的其他业务也非常值得一看。
资料来源：iFinD根据上图可以看出来，这几年除了家装业务外，贝壳的房屋租赁业务增长得也相当厉害。国内房地产行业自2021见顶后，到2024一直都是逐年下滑的，但贝壳的营收却并没有跟着地产大盘下滑，反而在2024年创下了新高，全年实现营业收入 935 亿，同比+20%，背后的核心原因就在于家装以及房屋租赁业务。
01价值事务所更恐怖的增长
2024全年，贝壳的房屋租赁服务实现收入 143 亿元， 同比+135%，这个起爆速度甚至比此前讲的装修业务还要有过之而无不及。
资料来源：iFinD为什么增速会如此夸张呢？
这背后的道理和装修业务增长的原因有些类似，想必有过租房体验的朋友会明白，租房市场也是一个极度分散、体验极其糟糕、非常需要规范的混乱市场，所长刚参加工作的时候也有租房的需求，看着那些糟糕的房子（市面上绝大多数出租房都很糟糕，房东才懒得去“维护”房子呢）就头疼不已，很少有让人满意的，正是由于市场的供给太糟糕，一度想过如果酒店可以提供租房服务就好了，酒店虽小，但功能齐全而且整洁有序。
贝壳干的事情就是整合租房市场，同传统的撮合式租赁不同（只撮合买卖双方交易，别的一概不管），而是直接参与其中。一方面同房东签订托管协议，房东将房子委托给贝壳管理，贝壳对其进行改造、维护，然后再租给租户，有点类似二房东，这块业务在贝壳内部称作分散式租赁省心租。另一方面就是按照所长当初的想法，贝壳造了个可以长期出租的“酒店”，直接出租集中式公寓。
如果所长当年租房时有贝壳的存在，可能就不会那么头疼了。将心比心，所长觉得这个业务肯定会非常受租客欢迎，对于房东同样也很友好。所长身边不少朋友都有空房，想出租吧又怕麻烦，只能在手里“吃灰”，有贝壳这样的托管企业，啥也不用操心，哪怕暂时没人住也能有收入，何乐而不为呢？
自 2022 年起，贝壳陆续在核心城市（包括北京、上海、深圳、天津、成都、杭州、苏州、宁波、武汉、广州、南京、西安和济南等 13 个城市）推出“省心租”服务，“省心租”的在管房源量也由2022年底的超 7 万套增长至2024年底的超43万套。
资料来源：iFinD随着规模扩大，贝壳租赁业务贡献的利润率不断提升，2024全年已经提升至5%，相比2023年提升了6个百分点。
资料来源：iFinD02价值事务所支柱业务亦是看点十足
即便撇开这几年快速增长的装修及租赁业务，贝壳的基石房屋中介业务依然看点十足。我们看下图，国内的商品房销售额在2021年见顶后已经连续下滑三年，这期间随便去看一家房地产企业的业绩，几乎都不忍直视，甚至不少连生存都难以为继。
贝壳作为和房地产息息相关的企业，在地产行业下行的这几年中，甭管是交易额还是收入，都只在2022年有所下滑。2024年又是地产下行的一年，但贝壳的房屋GTV 交易总额依然有同比7%的增长，达到3.35万亿，仅次于2021年的最高点3.85万亿，虽然普遍预测2025年依然是地产下行的一年，但不出意外的话，贝壳的GTV应当会超越2021年的水平。
为什么会如此呢？背后的核心原因有两点。
第一，和所长前面提到的装修、租赁业务增长的逻辑差不多，存量市场可以靠提升市占率谋求增长。
第二，贝壳当前的中介业务更多还是靠二手房，交易二手房的人基本都是刚需，哪怕很多经济几近停滞的发达国家，正常二手房的流通率都会在 2%-3%，受经济的影响程度相比新房会更低。不少专家对2025年房地产的预计都是新房有压力但二手房整体趋势会与 2024 年相似，即小幅提升。
贝壳的GTV变化情况其实就很符合上述的两大趋势，一方面二手房在增长，另一方面两块业务都在提升市占率，新房业务的下滑速度远远低于大盘。
2024全年，贝壳存量房业务交易总额为 22465 亿元，同比+11%，市占率 24%，同比提升2个百分点；新房业务实现 GTV 交易总额 9700 亿元，同比-3%，新房市占率 11.0%，同比也提升2个百分点，其中 Q4 单季度市占率更是攀升至14%。
因为贝壳起家是靠主营二手房交易的链家，新房反而是后切入的市场，所以二手房的市占率会高得多。
在前一篇讲贝壳的文章中所长提到，贝壳通过巧妙的制度设计从一个封闭式企业（链家）蜕变为了一个开放式、合作共赢、赋能式的贝壳平台，现在的贝壳相当于变成了京东，既有链家这样的贝壳直营，又有其他第三方房屋中介，这种三方统统称为贝联。截至2024年，链家为贝壳贡献的GTV占比已经下降到40%，贝联占了 60%，虽然从营收层面链家占比更多，高达80%，但由于链家成本更高，资产更重，两者贡献的利润其实是相当的，贝联的增速又大幅高于链家。
你看，什么都自己做和开放赋能，还是后者的空间更大一点。
考虑到目前贝壳在整个房屋中介市场的市占率还较低（哪怕强势的二手房业务也只有24%，新房更是只有11%），贝壳又是赋能平台模式，未来其实还有相当大的集中度提升空间。
另外值得一提的是，2024全年，贝壳的门店数量以及经纪人数量都有非常高的逆势增长。前者达到 5.2 万家，同比+18%；后者达到 50 万人，同比+17%；活跃门店和经纪人数量占比分别为 96%和 89%，保持高位。
这些数据至少说明了一点，那就是别的同行死伤惨重，独立干不下去了，需要加入贝壳。这点看看隔壁的大中介我爱我家的情况就基本能明白，我爱我家2022、2023已经连亏两年，2024好不容易才实现微薄利润，头部如此，其余的肯定更惨。
老子说反者道之动，没有什么事物会一直线性发展下去，当一个事物离一个极端越近，也就预示着快要往另一个极端发展了。这些年房地产市场拉胯，但总会有好转的一天，一旦周期的钟摆又开始回转，那贝壳的业务分分钟爆发给大家看。
关注贝壳的应该清楚，他的估值竟然比英伟达这样的当红炸子鸡以及苹果还要高得多，从这点就能看出人家国际资本还是识货的。
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